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云南城投835亩地仅一成市价出让 或被大股东接盘

http://qcyn.sina.com.cn  2013-01-22  每日经济新闻

  1月16日,昆明环湖东路10号地块(地块编号KCGD2012-10;以下简称10号地块)的挂牌出让结果甫出,市场一片哗然。

  10号地总面积达2280亩,其中上市公司云南城投前期共整理了835亩,这批地块全部以起价8.4442亿元成交,即每亩价格37万元。

  而近两年该项目附近主要地块成交情况显示,周边商业用地成交平均单价已达300万元~700万元/亩。

  按300万元/亩计算,上述地块的出让价格是市场价格的12.3%。此前市场预测,此块地的受让方应为云南城投的大股东云南城投集团,但出现在签字现场的却是刚于去年10月份注册的云南新世纪(10.02,0.08,0.80%)滇池国际文化旅游会展投资有限公司(以下简称“云南新世纪滇池投资”)。

  这家名不见经传的公司与云南城投,以及云南城投集团究竟是什么关系?随着《每日经济新闻》记者调查的逐步深入,一条围绕着“云投系”于云南一二级土地开发的隐秘利益链,渐渐浮出水面。

  仅有一个竞拍人的交易

  1月16日下午3时,昆明市土地与矿产交易中心,该市推出的10多宗地块使用权正式开拍交易。

  这是昆明开年之初的第3次挂牌交易,与之前略有不同的是,此次出让的环湖东路上的2280亩10号地块归属尤为引人关注,因为该地块将用于建设昆明新地标——“昆明滇池国际会展中心”。

  《每日经济新闻》记者从昆明市国土局网站了解到,上述10号地块位于昆明市官渡区六甲街道办事处的环湖东路沿线,区位优越,占地面积152万平方米,合计2280亩,竞拍起价8.44亿元,竞买保证金7.6亿元,土地性质包括商业(会展、文化设施及其配套设施用地)、住宅(会展配套用地,占总面积不超过25%),容积率≤2.6,建筑密度、绿地率未做限制。

  事实上,作为云南省土地一级开发巨头的云南城投,早在2008年5月就接受昆明市土地储备中心委托,对环湖东路沿线4.18万亩土地进行土地一级开发,该中心与公司签订了为期5年的《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》,合同于今年5月到期。国信证券此前发布的研报显示,昆明市政府在2010年已对环湖东路的三个半岛区域实现了收储,收储面积达4993亩,其中可出让地块2876亩。

  云南城投去年12月发布公告称,经公司初步核查,上述10号地块中有835亩土地位于公司已收储范围内。而对于10号地块中剩余的1445亩土地,云南城投相关人士向《每日经济新闻》记者表示,目前还无法确认。记者多次致电昆明市土地储备中心常务副主任龙进波,但其手机一直处于关机状态。

  此前,记者实地调查发现,在上述地块上,除了部分耕地外,还有几处尚未拆迁的村庄。因此,业内人士认为,由于前述委托开发协议今年5月底到期,下一步是否续约不得而知,除经云南城投确认的835亩之外,剩余的1445亩尚属“毛地”,故相关各方均不便表态。

  原本以为10号地块将经过多轮竞拍,然而开拍不到10分钟,竞拍主持人就宣称,10号地块已被402号竞买人以总起拍价8.44亿元、每亩37万元的价格拍得,并且竞拍者也仅402号一家。

  如此优质的地块,为何又这般低价?据了解,2013年以来,在昆明前几次土地使用权交易中,虽然出现多宗土地流拍,但多数单价均在数百万元/亩,其中1月6日昆明推出的26宗地块,除5宗流拍之外,其余21宗每亩均在320万元以上。

  记者通过相关机构的数据了解到,2012年,昆明供应土地330宗,成交294宗,其中底价成交268宗,每亩土地价格约243万元,比2011年每亩204万元上涨39万元,涨幅19.12%。

  如果从开发成本的角度考虑,国信证券2012年的研报认为,目前周边可比地价已上升到400万元/亩,环湖东路沿线土地在2011年首次拍卖时底价418万元/亩,一级开发成本75万元/亩。后续地块预计单价会低一些,但最低也会达该地区的基准地价300万元/亩,平均330万元/亩,一级开发成本由于涉及到拆迁安置,预计最高可能达150万元/亩,平均130万元/亩。

  另一个佐证是,同一天昆明市高新区的一宗工业用地,以远高于起拍价271万元的541.89万元被云南曲通商贸有限公司拿下,溢价近100%。

  云南城投方面向 《每日经济新闻》记者表示,10号地块与周边地块不具有可比性,所以交易价格过低。

  早些时候,昆明地产界传言环湖东路的多幅地块——其中包括本次出让的10号地块,已被保利、绿地、招商与万科等一线实力房企紧紧盯上。也有业内人士预测,最终拿地的应为云南城投集团。那么,“402号”是谁?为何只有一家单位竞拍?是否存在定向招标的嫌疑?

  当众多媒体记者涌向土地交易签字台时,402号竞买人代表迅速签字,留下“无可奉告”后即离开现场。

  随后《每日经济新闻》记者从昆明土地与矿产交易中心获悉,上述拿地者就是很少被人提及的 “云南新世纪滇池投资”。

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责任编辑[王涛]

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